Et nyoppført boligprosjekt i Fredrikstad med 8 leiligheter ble ansett å være feilprosjektert. Sameierne hadde reklamert over store skjevheter i gulv, tak og vegger. Tidligere daglig leder og styremedlem i hos utbygger ble ansett å ha opptrådt kvalifisert uaktsomt ved at feil fyllmasse ble valgt ved grunnarbeidene på eiendommen.

De omfattende problemene ved bygget medførte et erstatningskrav som i hovedsak var knyttet til kostnadene ved oppretting og reparasjoner av skader i leilighetene. Erstatningskravet som ble fremmet med grunnlag i bustadoppføringslova ble beregnet til 6.804.705,- kroner. Sameierne hadde tidligere fått utbetalt 2.315.763,- kroner fra tidligere styreleder hos entreprenørselskapet etter dom i en tidligere sak. Sameierne saksøkte så tidligere daglig leder, prosjektansvarlig og styremedlem i Safir Eiendom for de resterende nærmere 7 millionene. Dom falt i Borgarting lagmannsrett i oktober 2013, og dommen er inntatt i sin helhet under.

Borgarting lagmannsrett
DATO:     17. oktober 2013
Referanse: LB-2012-51049
Saksnummer: Fredrikstad tingrett TFRED-2011-107724 – Borgarting lagmannsrett LB-2012-51049 (12-051049ASD-BORG/01).
PARTER:     Jan Olav Slensvik (advokat Ole Hauge Bendiksen) mot Geir Birger Engerud m.fl (advokat Ole-Jacob Martinsen).

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av setningsskader på bolig med åtte leiligheter.

Ankemotpartene (heretter kalt sameierne) kjøpte i perioden 2004 til 2006 åtte leiligheter i ny toetasjes bolig oppført i Gamle Rødsvei 18 D-K på Gressvik i Fredrikstad. Selger og utbygger var Safir Eiendom AS, som i september 2007 ble besluttet oppløst, og endelig oppløst i 2009.

I mai 2009 reklamerte sameierne over store skjevheter i gulv, tak og vegger. De har innhentet flere fagkyndige rapporter, hvor det er konkludert med at årsaken til skjevhetene er setninger som følge av mangelfullt grunnarbeid og sviktende fundamentering. Huset er oppført på marin leirgrunn med steinfylling i grunnen, noe som medfører at det synker. Det er til nå konstatert alvorlige setningsskader, og bygningen må gjenopprettes. Erstatningskravet er i hovedsak knyttet til kostnadene ved oppretting og reparasjoner av skader i leilighetene, beregnet til 6 804 705 kroner.

Sameierne har gått til sak mot tidligere styreleder Eivind Lilletvedt. I henhold til rettskraftig dom av 31. mai 2011 fra Fredrikstad tingrett har Lilletvedt betalt 2 315 763 kroner. Under forhandlingene i saken ble det foretatt følgende protokollat fra daglig leder Jan Olav Slensviks forklaring:

Vitnet Jan Olav Slensvik forklarte at det var Slensvik Bygg og eiendom som var ansvarlig for de byggtekniske løsninger, prosjektering av grunnarbeidene og som hadde laget den beskrivelse som ble sendt Jørgen Karstensen.

Ved stevning av 30. juni 2011 gikk sameierne til søksmål mot Slensvik som tidligere daglig leder, prosjektansvarlig og styremedlem i Safir Eiendom, og som innehaver av enkeltmannsforetaket Slensvik Bygg og Eiendom (SBE). Kravet mot Slensvik gjelder den resterende del av tapet på 4 488 942 kroner. Som rettsgrunnlag er påberopt ulovfestet uaktsomhetsansvar som følge av prosjekteringsfeil, herunder manglende grunnundersøkelser, subsidiært ansvar etter bustadsoppføringsloven § 37.

Slensvik har påstått seg frifunnet under henvisning til at det ikke foreligger uaktsomhet fra hans side, og at enkeltmannsforetaket ikke var deltagende på prosjekteringsstadiet.

Fredrikstad tingrett avsa 3. februar 2012 dom med slik domsslutning:
1.     Jan Olav Slensvik betaler erstatning til Anne Sofie Hjørnerød, Berit Synnøve Olsen,Geir Birger Engerud og Anne Grethe Moe, Thomas Næss, Tone Helen Olsen, Vidar Lund, Eva Moe, Thomas André Lorentzen, Line Kristin og Christoffer Johansen, Liv Karin Hansen, Malin Svendsen og Steinar Paulsen, Tone Aasvold, Freddy Jacobsen og Hege Monica Storberg og Gerd Synnøve Frantzen med 4 488 942 – firemillionerfirehundreogåttiåttetusennihundreogførtito – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynning med tillegg av renter etter lov om forsinket betaling fra 15. juli 2011 og til betaling skjer.

2.     Jan Olav Slensvik betaler sakskostnader til Anne Sofie Hjørnerød, Berit Synnøve Olsen, Geir Birger Engerud og Anne Grethe Moe, Thomas Næss, Tone Helen Olsen, Vidar Lund, Eva Moe, Thomas André Lorentzen, Line Kristin og Christoffer Johansen, Liv Karin Hansen, Malin Svendsen og Steinar Paulsen, Tone Aasvold, Freddy Jacobsen og Hege Monica Storberg og Gerd Synnøve Frantzen med 261 447 – tohundreogsekstientusenfirehundreogførtisju – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynning.

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Slensvik har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt i dagene 17. – 19. september 2013 i Fredrikstad tingretts lokaler. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Slensvik og Vidar Lund, på vegne av sameierne, avga forklaring. Det ble avhørt ni vitner. Retten foretok befaring av eiendommen sammen med de fagkyndige vitnene. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

       Ankende part, Jan Olav Slensvik har i hovedtrekk anført:

Kravet om erstatning bygger på flere grunnlag, herunder kontraktsansvar etter bustadsoppføringsloven § 37 for mangelfull prosjektering, illojal avvikling av selskapet Safir Eiendom, manglende tegning av ansvarsforsikring og uaktsomhet.

Bustadoppføringsloven § 37 forutsetter kontraktsrettslig mangel mellom Safir Eiendom og SBE. Det anføres at det ikke ble inngått noen avtale om prosjektering mellom Safir Eiendom og SBE, og at SBE tidsmessig ikke kom inn i bildet før etter prosjekteringsstadiet.

Videre bestrides at Slensvik har noe ansvar for avviklingen av Safir. Han var kun deltakende ved avviklingsvedtaket i 2007, ikke i den endelige avviklingen i 2009. Avviklingen i 2007 skyldes næringsmessige omstendigheter, og det var ikke på dette tidspunkt kjent at det kunne oppstå et større erstatningsansvar.
Slensvik har heller ikke opptrådt uaktsomt i forbindelse med manglende ansvarsforsikring. Dette beror på en misforståelse, ikke illojalitet. Det foreligger ingen lov eller forskrift som pålegger ham en slik forpliktelse, og ingen særlige insentiver for slik tegning. Uansett vil forsikringsvilkårene ikke kunne gi dekning for kontraktsmessig ansvar.
Slensvik avviser at han har opptrådt uaktsomt i forbindelse med prosjekteringen. Bevisbyrden påhviler kravshaverne. Slensvik må bedømmes som ansatt i Safir Eiendom, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Slensvik har opptrådt normalt når han har satt ut grunnarbeidet til et annet firma. Ved tiltaksklasse I prosjekterer underentreprenørene normalt selv, dersom ikke annet er avtalt. Safir Eiendom var ansvarlig prosjekterende ovenfor kommunen, men samtlige underentreprenører gjorde likevel sin egen prosjektering. Slensvik benyttet seg kun av kvalifiserte underentreprenører, som det måtte antas hadde de tilstrekkelige rutiner for å sikre kvaliteten.
Grunnentreprenøren Jørgen Karstensen dimensjonerte selv arbeidet, herunder valg av steinmasse og høyder. Slensvik har ikke ansvaret for at oppfyllingshøydene ble på 1-1,5 meter. Slensvik beskrev selv i sin første henvendelse til Karstensen høyde på kun 0,5 meter.
Tomtens beskaffenhet, i form av et svakt hellende jorde, utgjorde ingen særlig risiko eller utløste tanker om mulig setningsskade. Verken i rådgivende ingeniør Eivind Ruuds vurdering eller i risikoog sårbarhetsanalysen fra landskapsarkitekt Per Andre Hansen er det nevnt noen særlig risiko, utover marin leie. Det bestrides at Slensvik ble kontaktet av kommunen. Også kommunen oppfattet prosjektet som uten særskilt risiko, jf. vedtak av 5. februar 2004, hvor planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, og møteboken for planutvalget og kommunestyrets møter 27. mai 2004 og 17. juni 2004. Det er kommunen som normalt kartlegger geotekniske forhold.
Det bestrides videre at Slensvik som ansatt skal ha pådratt seg mer ansvar enn selskapet selv, jf. Fredrikstad tingretts dom av 31. mai 2011 mot styreleder Lilletvedt.
Uansett må det foretas en ansvarsavgrensning mot øvrige potensielle erstatningsansvarlige. Karstensen har utvilsomt utført sitt oppdrag ufagmessig. Sameiet har reist sak mot ham. Saken er satt på vent.
Uansett imøtegås at sameierne kan gjøre gjeldende et tap som det påberopte. Det er ikke nødvendig med mer enn en oppjekking av huset. Middelverdiene av prisestimatene fra de fagkyndige er ca. 3 100 000 kroner. Dette økes med 150 000 kroner, pga. økende setningsskader. Av dette beløpet er 2 315 000 kroner allerede dekket av Lilletvedt. Resterende beløp er på 935 000 kroner.
En oppjekking er tilstrekkelig, under henvisning til at den totale setning ikke kan bli mer enn 40 cm. En slik løsning er anbefalt av det sakkyndige vitnet Bernt Stordal. Det foreligger dessuten ansvarsavgrensning i forhold til Karstensens avvik fra 0,5 meter oppfyllingshøyde. Nå er setningsskaden 35 cm. Det gjenstår totalt opp mot 15 cm.
Gitt at retten kommer til at to oppjekkinger er nødvendig, er utgangspunktet for beregningen av tapet 3 100 000 kroner, men det må gjøre fratrekk på 150 000 kroner og 20 % fratrekk på 700 000 kroner. Andregangs oppjekking blir således på 2 810 000 kroner Neddiskontert over en periode på ti år basert på 5 % rente, gir dette en nåtidverdi på 1 725 096 kroner.
Kravet påstås lempet etter rettens skjønn. For tiden er det utlegg i Slensviks private hus pålydende i overkant av 5 300 000 kroner. Slensvik har kun en inntekt på ca. 400 000 kroner og eier boligeiendommen, en hytte og noen tomteprosjekter på Hvaler knyttet til hans nye næringsvirksomhet.
Det er nedlagt slik påstand:
1.     Jan Olav Slensvik frifinnes.
2.     Ankemotparten dømmes in solidum til å betale Jan Olav Slensvik sakskostnader for tingretten pålydende kroner 217 995.
3.     Ankemotparten dømmes in solidum til å betale Jan Olav Slensvik sakskostnader for lagmannsretten.
Ankemotpartene, Anne Sofie Hjørnerød, Berit Synnøve Olsen, Geir Birger Engerud og Anne Grethe Moe, Thomas Næss, Tone Helen Olsen, Vidar Lund, Eva Moe, Thomas André Lorentzen, Line Kristin og Christoffer Johansen, Liv Karin Hansen, Malin Svendsen og Steinar Paulsen, Tone Aasvold, Freddy Jacobsen og Hege Monica Storberg og Gerd Synnøve Frantzen, har i hovedtrekk anført:
Retten må ta stilling til tap, ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng.
Erstatningsberegningen fra tingretten bør legges til grunn. For øvrig er bevissituasjonen bedre nå enn for tingretten. Sivilingeniør Dag Erik Julsheim har bekreftet at han er helt sikker på at det vil påløpe ytterligere setninger i et slikt omfang at bygget må rettes opp to ganger.
Kravet til årsakssammenheng er uproblematisk. Utvilsomt er det de tunge steinfyllingen på leirgrunnen, som har ført til setningsskadene.
Sameierne vil anføre at Jan Olav Slensvik har et profesjonsansvar, og at han har opptrådt culpøst i sin rolle som styreleder, styremedlem og faglig leder i selgerselskapet Safir Eiendom. Blant hans omfattende rollerepertoar er det hans ansvar for prosjektering av grunnarbeidene som står sentralt i saken. Organiseringen av arbeidet gjennom enkeltmannsforetaket SBE, eller eventuelt ikke, er uten betydning med hensyn til aktsomhetsvurderingen. Slensvik hadde alle rollene; i tillegg eide han halvparten av aksjene i Safir Eiendom.
Ankemotparten vil anføre at det følger av den alminnelige rolleforventning til den som står ansvarlig for prosjekteringen, at det foretas kontroll av grunnforholdene. Det vises til veiledning til Forskrift om godkjenning av foretak for sentral godkjenning. Det er tale om et strengt profesjonsansvar.
Slensvik har opptrådt med manglende faglig forståelse når han ikke foretok målinger i grunnen i forkant av prosjektstart. Han har erkjent at han var klar over at setninger kan forekomme så lenge man ikke bygger på fjellgrunn.
Det er tale om åpenbare handlingsalternativer, samtidig som skadepotensialet ved avvik er stort. En telefon til en fagkyndig ville vært nok. Ved hjelp av enkle undersøkelser på tomten, som å grave en grop, eller kjøre et armeringsjern ned i bakken, ville man avdekket grunnforholdene med marin leie og kvikkleirefelter. Bruk av lettere fyllingsmasse, som isopor, for øvrig enkelt tilgjengelig, ville forhindret skaden. Dessuten var steinfyllingen lagt i god tid før byggearbeidene startet, og en enkelt måling før og etter ville avdekket problemet.
Bruk av store steinfyllinger på leire i skrånende terreng er helt uvanlig, iallfall uten at man samtidig foretar nærmere undersøkelser. Det vises til uttalelser fra de fagkyndige vitnene Julsheim og Hans Petter Hovelsen.
Det er ikke tale om ekstraordinære grunnforhold; tvert imot er dette scenariet helt vanlig i Fredrikstad. Fasiten med massive skjevsettinger skyldes alene svikt hos den prosjektansvarlige. Valget av løsning med oppfylling av masse lå fullt og helt hos Slensvik. Det vises til protokollert forklaring fra tingretten.
Slensvik hevder at han ikke fikk noen signaler om risiko, og at han er ansvarsfri fordi ingen frarådet ham løsningen. Dette er uholdbart. Landskapsarkitektens ROS-analyse og utomhusplan omfattet ikke setningsproblematikk, men oppgir uttrykkelig at det er marin leire i grunnen. Maskinentreprenøren leverte bare den varen som var avtalt med Slensvik. Eivind Ruud i Solid Bygg var ikke ansvarlig for valg av tekniske løsninger. Jo større skadepotensiale, desto større krav til aktsomhet.
I søknaden til kommunen har Slensvik selv oppgitt sammenhengen mellom ansvaret og entreprise. Likevel ble selskapets kapital delt ut samme år som kontraktene ble inngått, for tilsammen 3,3 millioner kroner. Samtidig med kontraktsinngåelsen tegnet man en ansvarforsikring med kun seks måneders varighet. Dermed akkumuleres risikoen. Primo 2006 var det klart at selskapet skulle avvikles etter overlevering av leilighetene. Med en slik akkumulert risiko er det tale om et skjerpet aktsomhetskrav.
Etter ankemotpartenes syn har Slensvik samlet sett opptrådt uforsvarlig på flere områder. Bygningen er oppført på kvikkleire med steinmasser, og den synker. Selger finnes ikke lenger. Alt utbytte og kapital er tatt ut. Selger hadde heller ikke ansvarforsikring.

Subsidiært anføres at sameierne har et direkte krav basert på kontrakten med SBE, etter bustadsoppføringsloven § 35 og 37. Det vises til kontrollansvarsregelen. Sameiernes alminnelige mangelskrav etter loven er ubestridt. Reglene er preseptoriske. Bakenforliggende ledd kan ikke gjøre ansvarsbegrensninger gjeldende overfor forbrukeren. Det vises til Slensviks protokollerte forklaring for tingretten og hans kjennskap til setningsproblematikken. Grunnen var forbelastet et helt år fremover i tid fra høsten 2004 til høsten 2005. Det tilsier at løsninger ble valgt også etter 30. august 2004.

Det økonomiske tapet utgjør kostnadene til utbedring. Konstruksjonssikkerheten for bygget er overskredet og må straks rettes opp. Setningene vil fortsette, og bygget må påregnes rettet opp på nytt om fem til ti år.

Erstatningsberegningen fra tingretten kan trygt legges til grunn. Sivilingeniør Stordahls argumentasjon om at sameierne må vente og akseptere ytterlige tid før tiltak settes inn, er uforsvarlig og uholdbar, og dessuten udokumentert. Setningsskadene øker på, og første løft vil bli dyrere. Det kan imidlertid bli en mindre korreksjon ved andre løft. Det er for øvrig liten forskjell i de fagkyndiges budsjettsummer. Sameiere hadde kunnet kreve rivning og krav om nybygg. Det er også påløpt betydelig kjøpelyte ved at det knytter seg stor usikkerhet rundt leilighetenes beboelighet og risiko for ytterligere skade. Beregning av to løft er derfor ikke en gang erstatning for fullt tap.

Neddiskontering er kun praksis i forbindelse med beregning av personskadeserstatning. Utgangspunktet ved formuestap er at erstatningen skal dekke det økonomiske tapet tilsvarende kostnadene ved utbedring, jf. skadeserstatningsloven § 4-1. Renters rente på 2, 5 % dekker ikke inflasjonstapet knyttet til annengangs utbedring.

Det er ikke grunnlag for lemping. Slensvik har god privatøkonomi. Utlegget i hans eiendom gjelder denne saken. For øvrig må det hensyntas at det ble tatt ut utbytte på 4,4 millioner kroner av Safir Eiendom, noe som tilsvarer det samlede erstatningsbeløp korrigert for skattefordelene.
Renter kreves fra tidspunktet for stevningen, tillagt 30 dager, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 (1).
Det er nedlagt slik påstand:
1.     Anken forkastes.
2.     Jan Olav Slensvik dømmes til å betale sakens omkostninger.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Skaden

Med hensyn til selve skaden er det ikke omtvistet at bygningen er påført omfattende og alvorlige setningsskader, stedvis så mye som 1:50, som også har ført til bygningsmessige deformasjoner, slik dette er beskrevet inngående fra de fagkyndige på begge hold og i tingrettens dom. Det er blant annet målt betydelige høydeavvik. Videre er på det rene at setningene ikke er ferdige og må påregnes å fortsette i fem til ti år.

Lagmannsretten kunne under befaringen av bygningen, etter påvisning fra de fagkyndige, blant annet med lasermåler i fire av leilighetene, tydelig se at gulv, tak og vegger var preget av store skjevheter.

Det legges videre til grunn, utifra den beskrivelse som er gitt ved de fagkyndiges forklaringer og rapporter, at det foreligger betydelig risiko for skader på bærende konstruksjoner, dersom skjevsetningene ikke rettes opp.

Det er enighet mellom de fagkyndige på begge sider at den beste måten å rette opp bygningen på, er ved å løfte den etter floorliftmetoden, ved at skumbetong pumpes under gulv på grunn, og bygningen løftes opp til riktig nivå.

Årsaken til skaden og risikoavvergende handling

Hva angår årsaken til setningsskadene, skyldes disse at det er fundamentert med steinfylling på bløt og kompressibel leirgrunn med partier av kvikkleire, dvs leire som beveger seg hurtig. Setningsskadene oppstår ved at fyllingen under bygningen synker på forskjellig nivå.

For lagmannsretten er det opplyst at grunnen i Fredriksstad stort sett består av leire, der hvor det ikke er fast grunn. Leiren kan være fuktig eller tørr. Grunnforhold med leire er ikke i seg selv er noe ekstraordinært, eller gjør tomten uegnet for oppføring av bolig, forutsatt at man velger rett fundamentering. De fagkyndige er også enige om at dersom man hadde brukt en lett fyllmasse, som isopor, eller oppført bygningen på påler, ville skaden vært unngått. Bruk av steinmasse som fyllmasse vil normalt ikke være forenlig med bløt leire.

Grunnforholdene kan enkelt undersøkes og uten store kostnader, for eksempel ved at det graves en dyp grop eller settes ned et langt armeringsjern. Det vil da avdekkes hvilken konsistens og fuktighet leiren har. Heller ikke dette forhold er omtvistet.

Skaden, årsak og den alternative risikoavvergende handling er dermed tilstrekkelig sannsynliggjort.
Spørsmålene som lagmannsretten så skal ta stilling til, er hvorvidt Slensvik har pådratt seg et personlig ansvar for skaden, for feil i forbindelse med prosjekteringen av bygget, og dernest, hvorvidt det er årsakssammenheng mellom hans uaktsomhet og skaden.

Har Slensvik opptrådt uaktsomt?

Utgangspunktet må tas i Slensviks rolle som prosjektansvarlig fagmann i forbindelse med prosjektering og oppføring av bygningen. Slensvik er utdannet bygningsingeniør med lang erfaring innen den lokale byggebransjen. Han bor selv like i nærheten og er godt kjent med de lokale grunnforholdene i Fredrikstad. På det aktuelle tidspunkt var Slensvik styremedlem og daglig leder av Safir Eiendom. Safir Eiendom sto for prosjektering og oppføring og solgte de ferdige leilighetene videre. Slensvik var også faglig leder i selskapet. Det var ingen ansatte. Det er ikke omstridt at han var ansvarlig for selskapets drift, som i all hovedsak knyttet seg nettopp til oppføringen av leilighetsbyggene i Gamle Rødsvei. Han opprettet enkeltmannsforetaket SBE i 2004, blant annet fordi han selv skulle stå for snekkerarbeidet. Hvorvidt prosjektansvaret følger av hans oppgaver i Safir Eiendom eller i SBE, anses uten betydning for bedømmelsen av om han har utvist uaktsomhet.

Det avgjørende er dermed om Slensvik som fagmann og profesjonell aktør har opptrådt uaktsomt under prosjekteringen av bygningen. Lagmannsretten legger til grunn for aktsomhetsvurderingen at det foreligger et strengt ulovfestet profesjonsansvar, jf. blant annet Rt-1995-1350.

Selv om prosjekterende tiltakshaver må ha et visst spillerom med hensyn til valg av ulike tekniske løsninger, samt at ikke enhver feil kan belastes ham som erstatningsbetingende, har lagmannsretten kommet til at det må bebreides Slensvik som kvalifisert uaktsomt at feil fyllmasse ble valgt. Riktig fundamentering må anses som en grunnleggende forutsetning for oppføring av ethvert bygg. Det er uomtvistet at Slensvik ikke foretok noen undersøkelser av grunnen overhodet, og at han valgte steinfylling til tross for at han visste at det var marin leire og ikke fast grunn på tomten. Slik lagmannsretten oppfatter de fagkyndige vitnenes uttalelser, vil denne fremgangsmåten innebære betydelig risiko for setningsskader og stride mot alminnelig aktsomhet.

Det må også vektlegges at alternative handlinger, dvs. undersøkelser av grunnen, ville avverget skaden fullt ut, og i liten grad påført merkostnader. Det var ikke således tale om valg mellom flere løsninger, men om mangel på forsvarlig forundersøkelse av grunnen for på denne måten å kunne treffe riktig avgjørelse om valg av fundamentering. Slensvik undersøkte heller ikke den forbelastning av grunnen som var gjennomført. Det er på det rene at steinmassene lå på tomten rundt ett år før bygningen ble oppført. I følge de fagkyndige kunne man da med letthet ha kontrollert om fyllmassen var et korrekt valg i forhold til grunnen.

Spørsmålet er så om Slensvik kan høres med at andre kan lastes mer enn ham for denne forsømmelsen. Som et utgangspunkt bemerkes at Slensvik som prosjektansvarlig selv hadde det fulle ansvar for å innhente alle relevante opplysninger om grunnforholdene. Et slikt ansvar kan ikke overføres til andre, verken til kommunen eller til underentreprenører. Det er på det rene at han ikke gjorde det.

Slensvik hevder at han i byggeprosessen mottok villedende opplysninger fra kommunen ved at risiko – og sårbarhetsanalysen ble godkjent. Lagmannsretten kan ikke se at dette er forhold som kan frita ham fra ansvar. Tvert imot er det opplyst i analysen at grunnen nettopp er marin leire og dermed et varsko om krav til fundamenteringen. Grunnen utgjorde imidlertid ikke en såkalt naturbasert eller virksomhetsbasert risiko som tilsa at bygningen ikke burde vært tillatt oppført av kommunen. Prosjektansvarlig er ikke dermed fri for faglig ansvar i forhold til valg av fyllmasse.

Med hensyn til maskinentreprenør Karstensens arbeid bemerkes at det er dokumentert skriftlig at han fikk i oppgave av Slensvik å fylle tomten med steinmasse. Karstensen har forklart at han ikke selv foretok noen grunnundersøkelser eller ble bedt om det. At Karstensen på eget initiativ skal ha stått ansvarlig for valget om bruk av steinmasse, finner lagmannsretten ikke sannsynliggjort. En slik slutning strider dessuten mot Slensviks egen protokollerte forklaring fra tingrettens behandling av styreleders ansvar. Her følger det at det var Slensvik Bygg og Eiendom som var ansvarlig for de byggetekniske løsninger og prosjektering av grunnarbeidene, og som laget den beskrivelse som ble sendt Jørgen Karstensen.
Lagmannsretten har således funnet det sannsynliggjort at Slensvik som prosjektansvarlig fagmann opptrådte med erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med fundamenteringen av bygget.
Kravet til årsakssammenheng

Etter lagmannsretten syn er setningsskader en påregnelig og adekvat følge av manglende undersøkelse av grunnen og feil valg av fyllmasse. De fagkyndige har alle påpekt at steinmasse på leirgrunn er årsaken til setningsskadene. Det er således en direkte og nærliggende sammenheng mellom Slensviks uaktsomme handling og den skaden som oppsto.
Slensvik har anført at det finnes andre mulige årsaker. Det er for det første påberopt at Karstensen kan ha unnlatt å bruke fiberduk under fyllingen. Duk er inntatt i det anbudet som Karstensen ga, og selv om han ikke spesifikt kunne svare et sikkert ja på om han husket at han la ned duk i dette tilfellet, finner lagmannsretten det lite sannsynlig at han har unnlatt å gjøre en slik standard prosedyre. Uansett har dette forhold liten betydning for avgjørelsen, idet en slik duk, etter det som er opplyst fra fagkyndig vitne Tunheim, ikke vil påvirke setningene men synke sammen med steinmassene.
For det andre er det påberopt at Karstensen har anvendt feil oppfyllingshøyde. I Karstensens anbud av 5. mars 2004 er det oppgitt « oppfylling med stein under bygg antatt mengde ». Lagmannsretten legger til grunn at Karstensen fikk oversendt en anbudsbeskrivelse fra Slensvik der høyder ikke er opplyst. Han baserte seg i følge egen forklaring på utomhusplanens høydeangivelser. Slensvik har fremlagt en annen udatert anbudsbeskrivelse uten priser, med angivelse av 0, 5 meter til 1, 5 meter, som han hevder at Karstensen fikk. Karstensen bestrider å ha mottatt denne.
Etter lagmannsrettens syn er det ikke avgjørende på hvilket grunnlag pristilbudet er utformet. Det avgjørende er grunnundersøkelsen, og hvorvidt fyllmassen er et forsvarlig valg. Hvor mye stein det viste seg å være nødvendig å fylle på for å få rett høyde, fremstår som underordnet. Slensvik visste at det ikke var Karstensen som hadde truffet valget om bruk av stein. Lagmannsretten finner det heller ikke sannsynliggjort at Slensvik underveis har foretatt en konkret bedømmelse av forsvarligheten av å bruke steinmasse i forhold til ulik oppfyllingshøyde, verken før eller etter at steinene ble lagt. Noen nærmere eksaminasjon av effekten av steinmassene på grunnen er det for eksempel ikke foretatt, noe som man måtte forvente dersom Slensvik var usikker på materialvalget eller på om grunnen ville tåle mengden av stein. Under enhver omstendighet hadde han som prosjektleder et ansvar for å påse og kontrollere at grunnarbeidet var tilpasset grunnforholdene.
Samlet sett har lagmannsretten derfor kommet til at det foreligger årsakssammenheng mellom Slensviks uaktsomhet og de setningsskadene som foreligger, og at Slensvik er erstatningsansvarlig overfor sameierne.
Erstatningsberegningen

Som utgangspunkt for erstatningsberegningen bemerker lagmannsretten at sameierne har krav på å få erstattet sitt fulle økonomiske tap som følge av setningsskadene. Tapet er fra deres side beregnet med basis i hva det vil koste å rette bygningen opp, men slik at det totale tap, herunder også kjøpelyte, kan hensyntas. Med hensyn til kostnadene er det enighet om at floorliftmetoden er den beste og sikreste fremgangsmåten for å få rettet opp huset. Fra sameiernes side er det akseptert at man legger tingrettens resultat til grunn som et tak for utmålingen. Tingretten bygger i sin helhet på de utgifter som Multiconsult AS har beregnet for å løfte bygget to ganger.

Etter lagmannsrettens syn leder denne tapsberegningen i hvert fall ikke til en for høy erstatning. Hvorvidt det er nødvendig med et eller to løft er riktignok noe omdiskutert. I denne forbindelse legger lagmannsretten avgjørende vekt på den konklusjonen som er trukket av fagkyndig Julsheim, som har fulgt utviklingen av bygningen over flere år og foretatt omfattende målinger av setningene og deformasjonene. Han har fremhevet, på bakgrunn av dagens forverrede situasjon, at det er svært sannsynlig at bygget vil fortsette å synke og påføres setningsskader i ytterligere fem til ti år. Dette innebærer at det må gjøres et løft allerede nå for å forhindre alvorlige konstruksjonsbrudd, og så, om noen år, ett nytt løft, når de siste setningene har satt seg.

Lagmannsretten fikk under befaringen påvist tegn på at konstruksjonsbrudd er nært forestående, herunder sprekker i vinduer og kloakklukt. Selv om leilighetene er beboelige, skaper dessuten skjevhet i tak, gulv og vegger et betydelig lyte. Den overhengende faren for konstruksjonsbrudd utgjør dessuten en usikkerhet og påkjenning for sameierne, som i betydelig grad reduserer boenhetenes verdi, både i forhold til bokvalitet og leilighetenes markedsverdi. Slik situasjonen er nå, er leilighetene i praksis uomsettelige. Lagmannsretten er ikke enig i at beboerne i en slik situasjon kan pålegges å vente til setningene har satt seg endelig.

Lagmannsretten kan heller ikke se at en engangsutbetaling av forventede kostnader og eventuell rentefordel i denne forbindelse ligger utenfor den samlede erstatning som sameierne bør tilkjennes.

Etter lagmannsrettens syn er ikke grunnlag for lemping. Slensvik har god og ordnet privatøkonomi og er i gang med ny næringsvirksomhet i byggebransjen og prosjektering av tomter på Hvaler. For øvrig må det hensyntas at det ble tatt ut utbytte på 4, 4 millioner av Safir Eiendom.

Ankemotpartene krever renter fra tidspunktet for stevningen, tillagt 30 dager, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 (1). Kravet tas til følge.

Anken blir etter dette å forkaste.

Sakskostnadsavgjørelse

Sameierne har vunnet ankesaken og har i henhold til hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd krav på å få erstattet sine sakskostnader i ankeomgangen. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger noen tungtveiende grunner som skulle gjøre det rimelig å fravike lovens hovedregel, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd. Advokat Martinsen har fremlagt en saksomkostnadsoppgave på 258 000 kroner inklusive merverdiavgift, som i sin helhet er salær. Ankende parts prosessfullmektig har ikke hatt innsigelser til kravets størrelse. Lagmannsretten finner at kravet ikke overstiger de nødvendige kostnader i ankesaken, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd.

Lagmannsrettens resultat foranlediger ingen endring av tingrettens sakskostnadsavgjørelse, jf. tvisteloven § 20-9 annet ledd. Anken forkastes dermed i sin helhet.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning

1.     Anken forkastes.
2.     I sakskostnader for lagmannsretten betaler Jan Olav Slensvik innen to uker fra dommens forkynnelse 258.000- tohundredeogfemtiåttetusen- kroner til sameierne.
Ankemotpart Geir Birger Engerud, Gerd Synnøve Frantzen, Hege Monica Storberg, Tone Aasvold, Freddy Jacobsen, Liv Karin Hansen, Anne Sofie Hjørnerød, Malin Svendsen, Thomas Næss, Steinar Paulsen, Berit Synnøve Olsen, Tone Helen Olsen, Thomas Andre Lorentzen, Christoffer Johansen, Line Kristin Johansen, Eva Elisabeth Moe, Vidar Lund, Anne Grethe Moe.