Garanti fra entreprenør ved kjøp av nybygg

Når en forbruker kjøper en bolig under oppføring av en entreprenør (utbygger), skal entreprenøren stille garanti fra bank eller forsikringsselskap.

Bustadoppføringsloven § 12 – entreprenørens garanti

Kjøp av bolig er en stor investering, og det vil alltid være risiko og usikkerhet knyttet til handelen. Dersom man kjøper en bolig som allerede er ferdig (brukt bolig), er det selvsagt en risiko for skjulte mangler og andre problemer som kan dukke opp.

Les også vår artikkel bustadoppføringslova på 1-2-3 

Ved kjøp av nybygg er det imidlertid enda større usikkerhet, i det boligen kanskje bare eksistere som et dataanimert glansbilde i en brosjyre. Mye kan skje før flyttelasset kan kjøres til den nye boligen. Og mye kan gå galt. Når forbrukeren er «byggherre»

har han heldigvis en ekstra beskyttelse i garantibestemmelsen i loven. Bestemmelsen er så viktig at den ble utvidet fra 1. juli 2011.

Bustadoppføringsloven er utformet for å sikre forbrukeren. En viktig bestemmelse i loven er kravet om at entreprenøren skal stille garanti.

Ikke sjelden oppdages det mangler ved boligen etter at den er overtatt, og entreprenøren har fått utbetalt sitt vederlag. Manglene kan være omfattende og kostbare.

Den viktigste fordelen ved garantibestemmelsen etter bustadoppføringsloven, er at hvis entreprenøren ikke selv sørger for retting av manglene eller betaler erstatning, kan forbrukeren gå rett på garantisten i stedet. Dette kan for eksempel være aktuelt der entreprenøren er gått konkurs. Det er dessverre en ikke helt upraktisk situasjon i byggebransjen.

 

Kontraktssummen må være over 2G

Innledningsvis nevnes at det kun er krav om garanti for arantien skal gis for alle prosjekter som er over 2 ganger folketrygdens Grunnbeløp (G). Grunnbeløpet justeres årlig. Pr august 2013 er 1 G = 85.245,- kr. Per 2013 må en kontrakt etter bustadoppføringslova derfor ha en kontraktssum på minimum 170.490 kr for at det skal være obligatorisk med garanti. Siden beløpet er koblet til Grunnbeløpet, vil det justeres opp hvert år. En oppdatert oversikt over G finnes på NAV sine nettsider. Se også vår artikkel om grunnbeløpet.

 

Garantibeløpets størrelse og garantiperiode

Garantiens omfang avhenger for det første av om man er i tidsperioden før eller etter overtakelse, og videre av om entreprenøren bare leverer selve oppføringen av boligen, eller om kontrakten også inkluderer tomten. Dette er et skille i bustadoppføringsloven som gjerne omtales som «A-tilfellene» og «B-tilfellene», med henvisning til bustadoppføringslovens § 1.

Dersom kontrakten gjelder for oppføring av bygg på forbrukerens tomt, skal garantibeløpet frem til overtakelse være på 10 % av kontraktssummen. Etter overtakelse skal garantien være på 5 % av kontraktssummen. Garantien skal dekke en periode på 5 år fra forbrukeren overtar boligen.

Hvis kontrakten både inkluderer både oppføring av boligen, og tomten den er bygget på, er prosentsatsen på minst 5 % av kontraktssummen etter overtakelse. Før overtakelse skal garantien være minimum 3 %. Garantien gjelder fortsatt i 5 år fra overtakelsestidspunktet.

Hvis boligen er en del av et borettslag, skal garantisummen regnes ut fra summen av innskuddet og fellesgjelden. Dette sikrer at garantisummen gjenspeiler den faktiske kjøpesummen forbrukeren betaler, noe som er særlig viktig dersom innskuddet er lavt og fellesgjelden høy.

 

Når skal garantien foreligge?

Entreprenøren har plikt til å skaffe garanti til byggherren umiddelbart etter at kontrakt om oppføring av bolig er inngått. Denne plikten er streng, og manglende utstedelse av garanti kan medføre personlig styreansvar for entreprenøren. Garantien skal utstedes selv om entreprenøren tar ulike forbehold før byggestart besluttes.

Formelle krav til garantien

Selve garantien skal gis fra finansinstitusjon. I praksis betyr dette en bank eller et forsikringsselskap.
Garantien skal gis i form av et skriftlig dokument som forbrukeren får fra finansinstitusjonen. Garantidokumentet er derfor et verdipapir man bør ta godt vare på. Selv om garantidokumentet er utstedt i navnet til byggherren / forbrukeren kan også vedkommendes «rettsetterfølger» gjøre krav gjeldende under garantien. Dette kan for eksempel være ny eier dersom boligen selges igjen, eller en arving dersom byggherren dør.

 

Hvordan fremme krav under garantien?

Dersom forbrukeren ønsker å fremme krav under garantien, skal han først fremme disse mot entreprenøren. Dersom entreprenøren kommer i mislighold av sin forpliktelse, fremmes kravet mot garantisten.

 

Videre lesning om bustadoppføringsloven

Denne artikkelen bygger på kommentarene til bustadoppføringslovens § 12 om garanti på www.bustadoppforingslova.no. Dette nettstedet inneholder utfyllende informasjon om reglene som gjelder for forbrukers kjøp av nybygg etter bustadoppføringslova.

 

Advokathjelp ved nybygg?

Vi har omfattende erfaring med entrepriserett og har til enhver tid en rekke saker etter bustadoppføringslova til behandling. Vi bistår både entreprenører og forbrukere med rådgivning, kontraktsforhandlinger og tvisteløsning.

For advokatbistand, send en epost til arntsen@braekhus.no, ring oss på telefon 21 37 80 00, eller les mer på denne siden.