Arealsvikt: Hva gjør du når det er angitt feil areal i prospektet på eiendommen?

Overraskende ofte kommer vi som advokater bort i saker der det viser seg at eiendommen er mindre enn selger opplyste da den ble solgt. I juridisk terminologi kaller vi dette for arealsvikt eller arealavvik. Hva gjør man når eiendommen har arealsvikt, det vil si er mindre enn det stod at den var i prospektet?

Var boligen på 112 kvadratmeter egentlig 102m2?

 

Du har endelig fått tak i drømmeboligen. Etter mange visninger, vurderinger, og nervepirrende budrunder, kom du i mål.

Kanskje ble boligen litt dyrere enn du hadde sett for deg, men ut fra kvadratmeterprisene som finn.no viser for området var det ikke så ille. Og banken mente jo at siden leiligheten var 112 m2, var prisen til å leve med, slik at du akkurat kom i mål med finansieringen.

Hva gjør du når du finner ut at leiligheten var 102 m2, og ikke 112? Dette er spørsmål om hvilke misligholdsbeføyelser du kan bruke ved arealsvikt.

• Kan du heve kjøpet?
• kreve  prisavslag?
• Eller er det bare å bite tenne sammen og glemme det hele?

  

 

Arealsviktdommen – Høyesterett ga prisavslag

Ingen sak er lik, men en tilsvarende historie var bakgrunnen for en sak for Høyesterett for noen år tilbake. Tvisten gjaldt en leilighet som var anskaffet med tanke på utleie. I korthet krevde boligkjøperen prisavslag etter avhendingslova, og vant frem i Høyesterett. Grunnlaget for rettens resultat skyldtes:

• Det var oppgitt feil m2 pris
• Avviket var ikke uvesentlig
• Feilen i angitt areal hadde medført at kjøper hadde betalt for høy pris for boligen

I dommen legger retten vekt på at kravene til korrekt arealberegning har økt over tid, både på grunn av økt fokus på kvadratmeterpris, samt bedre teknisk måleutstyr. Retten skriver blant annet at:

Tidligere kunne en viss romslighet i forhold til arealmålinger begrunnes med at målingene ofte var omtrentlige. Mest gjaldt dette for større landeiendommer. I dag er teknikken forbedret slik at målinger kan utføres langt mer nøyaktig. For boligarealer har målinger generelt kunnet gjøres mer nøyaktig, selv om teknikken også her har gjort målingene både sikrere og enklere. Men tidligere var mål av boliger beheftet med metodisk usikkerhet: om målene inkluderte yttervegger, om forskjellige boder og kott skulle medtas og så videre. Dette er nå vesentlig forbedret ved at målemetodene er definert i Norsk Standard 3940 og gitt ulike betegnelser, slik som bruttoareal og boligareal. Denne utviklingen medfører at det i dag er mindre grunn til å tillate særlig store avvik på grunn av usikkerhet. I forbindelse med salg av boliger er det videre grunn til å trekke frem den bruk som i dag gjøres av statistikker over og sammenligninger av boligpriser, som bygger på kvadratmeterpris ved salg. Dermed øker viktigheten av å ha pålitelige arealmålinger for boliger.

Høyesterett presiserte så at det var krav om at svikten måtte ha et visst omfang for å gi grunnlag for mangelskrav.

«Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel. (min understrekning).

Høyesterett fant altså at avviket var vesentlig. Når avviket også hadde innvirket på kjøpet, og boligprisen derfor hadde blitt for høy, hadde kjøperen krav på et prisavslag.

Dommen, mest kjent som Arealsviktdommen, har blitt stående, og dannet grunnlag for nye avgjørelser, som har bekreftet dette hovedprinsippet.

 

Arealsvikt – arealavvik Når en tomt eller bolig viser seg å ha mindre areal enn det som selger har opplyst ved salget, foreligger det såkalt arealsvikt. Noen benytter også betegnelsen arealavvik. Begge begrepene betyr det samme.

 

 

 

---

 

 

Advokathjelp når boligen er mindre enn det stod i prospektet?

Rettspraksis viser at kjøper har gode muligheter til å vinne frem med krav om erstatning i form av prisavslag når eiendommen er vesentlig mindre enn selger opplyste ved salget.

I slike saker har kjøper i tillegg som regel mulighet til å få dekket inntil 80 % av advokatkostnadene til å forfølge kravet gjennom forsikringen på boligen. Denne forsikringsordningen kalles rettshjelpsforsikring og er standard i de fleste forsikringspoliser på eiendom. Rammene og vilkårene varierer noe, men gjennomgående gir de en reell mulighet til å forfølge kravet ovenfor selger.

Våre dyktige eiendomsadvokater bistår deg gjerne i tvist om arealsvikt – kontakt oss ved å fylle ut skjemaet på denne siden, eller klikk på den røde knappen over for å lese mer om vårt advokatkontor.