En fersk dom fra Borgarting lagmannsrett viser hvor viktig det er å inngå klare avtaler og sørge for å rydde usikkerhet av veien i samboerforhold. En mann gikk til sak mot sin tidligere samboer, og krevde å bli ansett som sameier i leiligheten de hadde bodd i. Kvinnen alene var registrert som hjemmelshaver til den aktuelle leiligheten.

Samboere sameiereMannen fremmet krav om å få erstattet halvparten av eiendommens verdi som følge av at kvinnen hadde overført leiligheten til sin søster, men fikk ikke medhold i kravet. Han endte derfor opp uten eierrettigheter til leiligheten, og måtte dekke eks-samboerenes sakskostander med 216.000 kr, i tillegg til utgifter til egen advokat.

Selv om retten mente at det var usikkerhet knyttet til kvinnens økonomiske evne, fant lagmannsretten ut fra en konkret og samlet vurdering av bevisene i saken at mannen ikke hadde vært å anse som sameier i leiligheten.

Retten la spesielt vekt på de formelle forhold: Det var kun kvinnen som var oppført som kjøper i kjøpekontrakten, og som eier i hjemmelsregisteret. Videre var det kun hun som var bosatt på leilighetens adresse i folkeregisteret. Videre ble det lagt vekt på at mannen ikke hadde klart å få sannsynliggjort at han hadde hatt hverken arbeidsinntekter, næringsinntekter, inntekter ved salg av eiendom eller andre midler som var benyttet til erverv av eiendommen. Han hadde heller ikke sannsynliggjort at hans bidrag til partenes felles underhold hadde vært av en slik art og omfang at han derigjennom hadde ervervet en eierandel i eiendommen.

 

Dommen er inntatt i sin helhet under

 

 

 

Saksnummer: LB-2012-98386

Dom avsagt: 2013-10-25

 

 

Saken gjelder krav om erstatning for urettmessig salg av sameieandel i fast eiendom.

Den ankende part, A, og ankemotparten, B, er begge opprinnelig fra Vietnam. De skal ha truffet hverandre første gang tidlig på 1990-tallet og etter hvert ha innledet et forhold. Partene skal også ha vært samboere, men varigheten av samboerskapet er omtvistet mellom dem. Partene er også uenige om en rekke andre faktiske forhold, herunder om B er far til As sønn, og om hvilke økonomiske bidrag til den felles husholdning hver av dem har ytt mens de bodde sammen. I tillegg til tvisten som ankesaken gjelder, har det vært flere andre rettslige tvister mellom partene.

Hovedspørsmålet i saken er om B er sameier i en borettslagsleilighet i –gata 31 C som ble ervervet i 1999, og som A alene har vært hjemmelshaver til. Hjemmelen til leiligheten ble våren 2008 overført til As søster, C. B har gjort gjeldende at han som følge av overføringen er påført et økonomisk tap på 1 774 500, tilsvarende halvparten av eiendommens verdi.
B bragte saken inn for Oslo tingrett ved stevning av 6. juni 2011. For tingretten anførte A prinsipalt at Bs krav var forledet, subsidiært at han ikke hadde noen eierandel i leiligheten og således heller ikke hadde lidd noe tap som følge av at denne ble overført til søsteren hennes.

Oslo tingrett avsa 23. mars 2012 dom med slik domsslutning:
1. A dømmes til å betale til B 1 774 500 – énmillionsjuhindreogsøttifiretusenfemhundre – kroner. Beløpet skal betales innen to uker etter dommens forkynnelse.
2. A dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale Bs omkostninger i saken med 71 000 – søttientusen – koner.

A har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt 13. september 2013 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken. Som følge av ferieavvikling og arbeid med andre saker er domsavsigelsen blitt forsinket.

 

Den ankende part, A, har i hovedtrekk anført:

Det er B som har fremmet et krav, og som har bevisbyrden for at han hadde en eierandel i leiligheten.

Kjøpet av leiligheten var ikke noe felles prosjekt for henne og B, slik han har anført. Det var A alene som tok initiativ til kjøpet og som foresto det praktiske i forbindelse med gjennomføringen. I kontrakten er det kun hun som står oppført som kjøper, og det er også bare hun som står registrert som hjemmelshaver. I motsetning til A har B aldri vært registrert i folkeregisteret som bosatt i –gata 31 C.

Den andelen av kjøpesummen som ble betalt i forbindelse med kontraktsinngåelsen, ved byggestart og da leiligheten var innflyttingsklar, ble finansiert av henne alene. Det er også kun hennes midler som er benyttet til de senere til nedbetalingene av gjelden.

A hadde i 1998 solgt en leilighet i — gate 15, som hun eide alene. Vederlaget for leiligheten utgjorde 630 000 kroner og ble i sin helhet benyttet til å finansiere kjøpet av –gata 31 C. Nedbetalingen av gjelden med 568 112 kroner i september 2004 var penger som hun tidligere hadde lånt til B da han kjøpte Mix Storkiosk. Da kiosken ble solgt i 2004, tilbakebetalte B lånet. Tilbakebetalingen skjedde ved at B overførte lånebeløpet med tillegg av renter, til sammen 568 112 kroner, direkte til OBOS.
B har ikke bidratt økonomisk til å finansiere kjøpet, heller ikke indirekte gjennom underhold av A og hennes sønn. Det er for øvrig ikke riktig at B er far til As sønn, slik han påstår. B har aldri vedkjent seg farskapet eller betalt noe bidrag for gutten.

De fremlagte utskriftene av ligningen viser at B ikke har hatt inntekter eller formue av betydning. Bs forklaring om at han skal ha hatt betydelige salgsinntekter og andre inntekter som ikke er oppgitt til beskatning, fremstå som lite troverdig og kan ikke legges til grunn.
Dersom det skulle være riktig at han hadde hatt slike inntekter og at disse var benyttet til å erverve en andel i –gata 31 C, ville det ha foreligget et reprobert rettsforhold. Domstolene ville derfor uansett ikke kunne ta til følge Bs erstatningskrav.

For så vidt gjelder Bs anførsel om at det er usannsynlig at A har vært i stand til selv alene å erverve –gata 31 C i tillegg til sin 50 % eierandel i –gata 49, bemerkes at A både har arvet penger fra sine foreldre og lånt penger fra andre familiemedlemmer.
Anførselen om at Bs krav må anses foreldet, opprettholdes ikke for lagmannsretten.

A har nedlagt slik påstand:
1. A frifinnes.
2. A tilkjennes sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett herunder inkludert gebyrer både for tingretten og for lagmannsretten.

 

Ankemotparten, B, har i hovedtrekk anført:

Tingrettens dom er korrekt både hva gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen.

B og A har bodd sammen fra 1994 til høsten 2007. B er også far til As sønn. Den første tiden bodde de i en leid leilighet i –gaten 5. I 1995 kjøpte A og B i fellesskap en leilighet i — gate 15 og flyttet sammen inn i denne. I 1998 solgte de leiligheten og flyttet tilbake til –gaten 5, hvor de bodde frem til de flyttet inn i –gata 31 C våren 2000.
Kjøpet av leiligheten i –gata 31 C var et felles prosjekt. Det var B som sto for det alt vesentlige av finansieringen. En stor del av beløpet på 1,1 millioner kroner som ble betalt før overtakelse, kom fra gevinsten fra salget av leiligheten i — gate 15. Videre har B bidratt med vederlaget på 568 112 kroner, som han fikk fra salget av Mix Storkiosk, som ble eid av ham alene. Det er ikke riktig at A hadde lånt ham penger for å kjøpe kiosken.

B har også benyttet sine løpende inntekter til nedbetaling av gjelden på leiligheten. Selv om B opprinnelig var sosialklient og mottok offentlig stønad, fikk han etter hvert betydelige inntekter. Disse inntektene, som ikke ble oppgitt til beskatning, kom dels fra spilleautomater og dels fra salg av sigaretter og tobakk, som B kjøpte i Sverige og smuglet til Norge. Han hadde også inntekter fra salg av pornofilmer. En vesentlig del av pengene som B tjente overlot han til A, som benyttet dem til finansiering av –gata 31 C og til daglige utgifter.
B har ikke hatt egne inntekter av betydning eller andre midler som har gjort det mulig for henne å finansiere kjøpet av –gata 31 C.
Da leiligheten i –gata 31 C ble ervervet, var B ikke opptatt av å stå som hjemmelshaver. Da han og A senere kjøpte en leilighet i –gata 49, hadde imidlertid hans bror forklart ham at det kunne være viktig, og derfor sørget B for at han som reell eier også ble oppført som hjemmelshaver til denne leiligheten.

Årsaken til at han ikke har vært registrert i folkeregisteret som bosatt i –gata 31 C, er at slik registrering ville ha medført at A mistet stønaden som enslig mor.
Selv om det er B som reelt sett fullt ut har finansierte kjøpet av –gata 31 C, aksepterer han at A som følge av sitt bidrag i hjemmet har ervervet en andel av leiligheten. Han gjør derfor ikke gjeldende å ha vært eier av mer enn halvparten av denne. Fordi A i 2008 uberettiget har overført hans halvpart til sin søster, har han imidlertid krav på å få erstattet halvparten av eiendommens verdi på overføringstidspunktet. B og A er enige om at halvparten av verdien utgjør 1 774 500 kroner.

B har nedlagt slik påstand:
1. Anken forkastes.
2. A dømmes til å betale sakens omkostninger.

 

Lagmannsretten bemerker:

Tvisten mellom partene om eierforholdene til leiligheten i –gata 31 C reiser primært spørsmål om bevisvurdering og om hva som er riktig faktum.

For så vidt gjelder sakens rettslige rammer, er det tilstrekkelig å bemerke at lagmannsretten legger til grunn at en person gjennom direkte eller indirekte bidrag kan bli sameier i et aktivum, herunder en fast eiendom. Selv om etablering av sameie på et ikke avtalerettslig grunnlag kan være særlig praktisk i samboerforhold, står samboerforhold rettslig sett ikke i noen særstilling med hensyn til hva som skal til for å etablere et sameie. Både innenfor og utenfor samboerforhold vil det avgjørende være om den som pretenderer å være sameier, har bidratt til ervervet gjennom kapital, tid eller annen innsats.

Om det foreligger et sameie, og hvor stor eierandel den enkelte sameier i så fall har, vil bero på en skjønnsmessig helhetsvurdering, hvor graden av medvirkning og innsats står sentralt, men hvor også ikkeøkonomiske momenter – herunder hvilket fellesskap det har vært rundt planlegging, anskaffelse og bruk av eiendelen – vil ha betydning. Det er den som pretenderer å være sameier som har bevisbyrden, og usikkerhet bør gå ut over den som hadde oppfordring til å sørge for bevis.

Lagmannsretten finner grunn til å påpeke at partene har gitt svært motstridende forklaringer om en rekke forhold, og lagmannsretten har funnet grunn til å stille spørsmål ved begge parters troverdighet. Blant annet har både A og B anført at de – i motsetning til det som fremgår av utskriftene av ligningen – skal ha hatt betydelige inntekter. Videre er det holdepunkter for at B skal ha inngått omgåelsesekteskap med As søster og hun med hans bror, for å sikre oppholdstillatelse for dem.

Fordi begge parters troverdighet anses begrenset, og vitneforklaringene og fremlagte dokumentbevis bare i begrenset utstrekning har bidratt til å klargjøre saken, er det ikke mulig å fastslå eierforholdene til –gata 31 C med noen stor grad av sikkerhet.

Ved bevisvurderingen er det etter lagmannsrettens syn naturlig å ta utgangspunkt i de formelle og registrerte eierforholdene. Slik bevisbildet for øvrig ligger an, legger lagmannsretten betydelig vekt på at det kun er A som står oppført som kjøper i kjøpekontrakten for –gata 31 C, og at det er hun alene som har vært registrert hjemmelshaver. Vurdert i sammenheng med det forhold at B og A begge står oppført som eiere av en halvpart hver av –gata 49, tilsier partsbenevnelsen i kjøpekontrakten og hjemmelsregistreringen at A alene er eier av 31 C. Det tilføyes at Bs forklaring om hvorfor han ikke har vært registrert som hjemmelshaver til –gata 31 C – men har vært det til –gata 49 – ikke fremstår som troverdig.
Det forhold at B – i motsetning til A – aldri har vært registrert i folkeregisteret som bosatt i –gata 31 C, tilsier at han ikke har hatt fast bopel der og indikerer derved at han ikke har hatt noen sterk tilknytning til eiendommen. Sammenholdt med prinsippet om at usikkerhet bør gå ut over den som hadde oppfordring til å sørge for bevis, taler således opplysningene i folkeregisteret mot at B har vært sameier i eiendommen.

Det er etter lagmannsretten syn ikke nødvendig – og heller ikke mulig – fullt ut å fastslå nøyaktig hvordan –gata 31 C ble finansiert. Men lagmannsretten vil kommentere Bs anførsel om at han har hatt inntekt ved salg av leiligheten i — gate 15 og ved salg av Mix Storkiosk, som ble benyttet til finansiering av –gata 31 C.

Partene synes å være enige om at vederlaget for leiligheten i — gate 15 utgjorde 630 000 kroner, og at beløpet ble benyttet til finansiering av –gata 31 C. De er imidlertid uenige om hvem som eide — gate 15. Hensett til den motstrid det er mellom partenes forklaringer og til prinsippet om at usikkerhet bør gå ut over den som hadde oppfordring til å sørge for bevis, legger lagmannsretten ved sin bevisvurdering avgjørende vekt på brevet fra advokatfirmaet Hallgren & Hallgren av 21. september 1995, hvor det fremgår at leiligheten ble solgt til A. I samsvar med dette legges derfor til grunn at A alene var eier av leiligheten i — gate 15, og at vederlaget på 630 000 som ble benyttet til finansiering av –gata 31 C, i sin helhet var hennes midler.

Det synes uomtvistet mellom partene at beløpet på 568 112 kroner som i september 2004 ble benyttet til nedbetaling av gjelden på leiligheten, var penger som kom fra salget av Mix Storkiosk. Lagmannsretten finner det usikkert om betalingen reelt sett var tilbakebetaling av lån, slik A har anført. Tatt i betraktning at det er fremlagt en kopi av en bankgiro som tilsier at det i september 2002 ble overført 548 399 kroner fra As bankkonto til kjøp av kiosken, og at B ikke har sannsynliggjort at midlene på denne kontoen stammet fra ham, finner imidlertid lagmannsretten under tvil å måtte legge til grunn at det var tale om et lån.

B har forklart at han skal ha hatt betydelige inntekter fra spilleautomater og fra salg av sigaretter, tobakk samt pornofilmer, som skal ha blitt benyttet til å finansiere kjøpet av –gata 31 C. Hans forklaring er imidlertid ikke på noen måte søkt underbygget ved vitneførsel eller dokumentasjon og fremstår som lite troverdig. På denne bakgrunn og hensett til at utskriftene av ligningen hans viser at han har hatt svært lav skattepliktig inntekt, finner lagmannsretten å måtte legge til grunn at B ikke har hatt arbeids- eller næringsinntekt av betydning.
Tingretten la til grunn at A ikke kunne ha hatt tilstrekkelig økonomisk evne til både å erverve –gata 31 C alene og en 50 % eierandel i –gata 49. Lagmannsretten har også vært i tvil om As økonomiske evne. Utskriften av ligningen hennes viser begrensede skattepliktige inntekter, og det er ikke sannsynliggjort at hun gjennom salg av bunader har hatt vesentlig større inntekter enn de som er oppgitt til beskatning. Det også usikkerhet knyttet til As partsforklaring og til de vitneforklaringene og dokumentene som hun påberoper seg til støtte for sin anførsel om at hennes eiendomskjøp ble finansiert gjennom arv og lån fra familie.

Til tross for den usikkerhet som foreligger om As økonomiske evne, er lagmannsretten ut fra en samlet vurdering av bevisene i saken kommet til B ikke har vært sameier i –gata 31 C. Lagmannsretten har ved sin vurdering lagt særlig vekt på at det kun var A som stod oppført som kjøper i kjøpekontrakten, som eier i hjemmelsregisteret og som bosatt på leilighetens adresse i folkeregisteret. Videre er det lagt vekt på at B ikke har sannsynliggjort at han har hatt arbeidsinntekter, næringsinntekter, inntekter ved salg av eiendom eller andre midler som er benyttet til erverv av –gata 31 C. Det er grunn til å anta B og A har hatt et mer langvarig og nært forhold enn det hun har forklart og at han også har bidratt til underhold av henne og hennes sønn. Men B har uansett ikke sannsynliggjort at hans bidrag har vært av en slik art og omfang at han derigjennom har ervervet en eierandel i eiendommen.
Fordi B ikke har sannsynliggjort at han var sameier i –gata 31 C, har han ikke krav på erstatning som følge av at A overdro eiendommen til sin søster. A blir derfor å frifinne.
A har fått fullt medhold. I henhold til hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd har hun krav på full erstatning for sine sakskostnader fra B. Selv om det ikke har vært mulig å fastslå eierforholdene til –gata 31 C med noen stor grad av sikkerhet, kan lagmannsretten ikke se at saken har vært så tvilsom at det er god grunn til å frita B fra omkostningsansvaret. Det foreligger heller ikke andre forhold som tilsier at noen av unntaksreglene i tvisteloven § 20-2 tredje ledd kommer til anvendelse.

As prosessfullmektig har for lagmannsretten krevd å få dekket 110 581 kroner, hvorav 78 625 kroner er salær, 19 656 kroner er merverdiavgift og 3 300 kroner er utgifter til utdrag. I tillegg kreves dekket ankegebyret, som utgjør 20 640 kroner. Kostnadene som kreves dekket og som til sammen utgjør 131 221 kroner, anses nødvendige, jf. tvisteloven § 20 – 5 første ledd, og kravet tas til følge.

Etter tvisteloven § 20-9 annet ledd skal ankedomstolen legge sitt resultat til grunn når den avgjør krav på sakskostnader for tingretten. Med det resultatet lagmannsretten er kommet til, har A også krav på å få dekket sine kostander for tingretten, idet ingen av unntaksreglene i tvisteloven § 20-2 tredje ledd heller kommer til anvendelse. For tingretten krevde As prosessfullmektig å få dekket 85 000 kroner, hvorav 68 000 kroner var salær og 17 000 kroner var merverdiavgift. Kostnadene anses nødvendige, jf. tvisteloven § 20 – 5 første ledd, og kravet tas til følge.

A tilkjennes etter dette samlet 216 221 kroner i sakskostnader for tingrett og lagmannsrett.
Dommen er enstemmig.

Domsslutning

  1. A frifinnes.
  2. B dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale A sakskostnader for tingretten og lagmannsretten med til sammen 216.221 – tohundreogsekstentusentohundreogtjueén – kroner.