Når det gjelder kapitalgevinster og –tap generelt, gjelder det i skatteretten et symmetriprinsipp. Det betyr at dersom en transaksjon som gir gevinst er skattepliktig, vil samme transaksjon ved tap være fradragsberettiget. Prinsippet er nedfelt i skatteloven § 6-2, 1. ledd og mer konkret i § 9-4. 

Reglene lyder

[box type=»info»]

Lov om skatt av formue og inntekt (skatteloven) 

§ 6-2.Tap
(1) Det gis fradrag for tap ved realisasjon av formuesobjekt i og utenfor virksomhet, etter de nærmere regler og med de begrensninger som følger av kapittel 9.

 ….  og:  

 § 9-4.Fradragsrett for tap
(1) Det gis fradrag for tap ved realisasjon i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig etter bestemmelsene i dette kapittel.

[/box]

 

Reglene gjelder da altså ved realisasjon av formuesobjekt. Eiendom faller klart inn under definisjonen av «formuesobjekt».

Hovedregelen om skatteplikt ved realisasjon finner vi i skatteloven

[box type=»info»]

§ 5-1, 2. ledd: «Som skattepliktig inntekt anses gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet». Etter lovens kapittel 9 er det en rekke unntak fra denne hovedregel. Av særlig interesse for denne fremstillingen er da naturlig nok § 9-3, 2. ledd som gjelder skattefritak for gevinst ved realisasjon av egen boligeiendom.

 

[/box]

For å kunne slippe skattepliktig gevinst er det to vilkår som må være oppfylt: for det første må en ha eid eiendommen i mer enn ett år og for det annet ha brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Hvis disse to vilkårene er oppfylt vil eventuell gevinst være skattefri, men dersom boligen skulle bli solgt med tap vil ikke dette tapet være fradragsberettiget.

[box style=»rounded»]Eksempel: dersom Kari kjøpte et hus i januar 2012 og bodde der frem til hun solgte huset i februar 2013 vil ikke den eventuelle gevinsten være skattepliktig og tap ikke fradragsberettiget. Dersom hun hadde solgt huset i desember 2012 ville gevinst/tap være skattepliktig/fradragsberettiget.[/box]

I begrepet «brukt hele eiendommen som egent bolig» ligger det en naturlig forståelse av hva det er å bo i en eiendom. Det vil si at botiden fortsatt regnes om en er på ferie, har sykehusopphold osv. Botid regnes også hvis det skulle oppstå en brukshindring som hindrer en i å tilflytte boligen, så lenge en ikke kjente til hindringen da boligen ble ervervet. I loven er det nevnt særskilt arbeids- og helseårsaker. Det samme vil gjelde dersom en studerer ved en skole eller et universitet som ligger et annet sted enn boligen.

Dersom det foreligger en slik brukshindring vil botid regnes med selv om boligen leies ut i den tid brukshindringen foreligger. Dersom en del av eiendommen leies ut til boligformål, for eksempel et hus med sokkelleilighet, er gevinsten likevel skattefri for hele eiendommen. Dette gjelder dersom eierens egen boligdel utgjør minst 50 % av hele eiendommen, regnet i utleieverdi. Dersom eierens boligdel utgjør mindre enn 50 %, vil gevinst være delvis skattefri etter en skjønnsmessig fordeling.

For fritidsboliger, typisk hytter og landsteder, gjelder det også bruk- og eiertidsregler. Dette følger av samme paragraf, § 9-3, 4. ledd. Dersom eieren har brukt fritidsboligen som sin egen i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen, vil gevinsten ikke være skattepliktig og tapet ikke fradragsberettiget. Definisjonen av bruksbegrepet er naturligvis et annet når det gjelder fritidsbolig enn når det knytter seg til bruken av egen bolig. Når det gjelder fritidsboliger må det kreves at bruken i det vesentlige er ferie- og fritidsformål. Får den et annet preg som for eksempel «et rent overnattings- eller gjennomgangssted som alternativ til hotell» (jfr Utv. 1989 s. 754) vil ikke regelen om skattefrihet komme til anvendelse. Regelen vil heller ikke få anvendelse dersom eieren lar andre, for eksempel voksne barn, bo i boligen fast – dette selv om eierens bruk isolert sett er fritidspreget.

 

Advokatbistand ved skattespørsmål?

I Brækhus Advokatfirma i Oslo har vi bred kompetanse på skatte- og avgiftsrett. Ta kontakt med en av våre dyktige advokater for en uforpliktende vurdering av din sak. Bruk kontaktskjemaet på høyre side, eller ring oss i kontortiden på 21 37 80 00.