Det er i hovedsak tre rettslige problemstilling som reises i vurderingen av om salget av boligen er skattepliktig:

 

1. Er eiendommen realisert i skatterettslig forstand og på hvilket tidspunkt?
2. Vil hele eller deler av gevinsten være skattefri etter reglene om eier-/botid?
3. Kan fritaksbestemmelsen brukes, må det vurderes om hele eller deler av gevinsten likevel blir skattepliktig etter reglene om tomtesalg.

 

Alle vilkårene må være innfridd for at man kan få skattefritak. Hvordan selve beregningen av skattekravet skal foretas kommer jeg ikke nærmere inn på.

 

1. Realisasjon

Det anses ikke å foreligge realisasjon av formuesobjektet ved blant annet skifte mellom ektefeller ved separasjon eller skilsmisse, jf. skl. § 9-3 e).

Det betyr for det første at en av ektefellene som utgangspunkt kan overta felles bolig på skifteoppgjøret uten at det utløser skatt. Forutsatt at du eller dere var registrert som bosatt der inntil salget skjedde skal du ikke betale skatt på gevinsten ved salg i forbindelse med skifteoppgjøret. Dersom en av ektefellene er flyttet ut av tidligere felles bolig solgt etter separasjon eller skilsmisse, får den som har flyttet ut godskrevet samme botid som den som har bodd i boligen siden skjæringstidspunktet.

Det som er sagt ovenfor gjelder den boligen som partene i felleskap har bebodd. For utleiebolig på samme tomt blir det annerledes, da reglene om botid for denne boligen kanskje vil ikke være innfridd. Se nærmere under punkt 2 nedenfor. Dersom eiendommen selges som én enhet vil en forholdsmessig fordeling av inngangsverdien på tomta måtte foretas etter kostpris. Vi kommer ikke nærmere inn på hvordan denne beregningen skal foretas.

 

Dersom eiendommen skal deles i forbindelse med skifteoppgjøret vil det bli litt annerledes. En problemstilling som i dette tilfellet reiser seg er hvorvidt man kan beholde den fradelte delen som man ikke har bebodd på skiftet, uten at man kommer i konflikt med bostedskravet. Det kan man antakelig ikke. Ved salg av den fradelte (ikke tidligere bebodde) delen av eiendommen vil gevinsten være skattepliktig. Kostnader ved fradelingen vil imidlertid kunne fradragsføres.

 

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at selv om det ikke foreligger realisasjon i skatterettslig forstand, vil likevel en overføring av eiendomsretten til et formuesobjekt til andre kunne utløse skatteplikt etter andre regler.

 

Tidspunktet for når eiendommen regnes som å være realisert (solgt) får betydning ved beregningen av selgers eiertid og botid. Skjer realisasjonen i form av salg eller bytte, regnes eiendommen som realisert på det tidspunkt det er inngått en fullstendig avtale om overdragelsen. Selger må likevel betale eierkostnader frem til overtakelsen.

 

 

2. Reglene om eier/botid

 

Eiertid: reglene om skattefritak gjelder når realisasjonen etter punkt 1 ovenfor finner sted eller avtales:

1. mer enn ett år etter at boligen ble ervervet, og
2. mer enn ett år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført

 

Dersom en av ektefellene eide boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som eiertid også for den andre ektefellen.

Botid: eieren må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget finner sted.

 

Reglene om botid ved delvis bebodd eiendom:

 

Ved realisasjon av enebolig og andre boligeiendommer, utenom tomannsbolig, hvor selgeren har brukt minst halvparten, regnet etter utleieverdien, som egen bolig, er hele gevinsten skattefri hvis kravene ovenfor til eier- og botid er oppfylt. Forutsetningen er at ingen del av bygget/eierandelen er brukt i virksomhet, verken av eier eller leietakere. Dette betyr at ved realisasjon av f.eks. en tremannsbolig hvor selgerens egen leilighet beregnet etter utleieverdi minst utgjør 50 % av hele eiendommens leieverdi, er hele gevinsten skattefri. Dette gjelder også den delen av gevinsten som faller på de to utleieleilighetene.

 

Realiserer eier av tomannsbolig:

 

1. hele boligen, samlet eller hver leilighet for seg
2. den utleide leilighet, eller
3. egen leilighet og beholder den utleide leiligheten,

er gevinsten skattefri, forutsatt at selgeren har brukt den ene leiligheten som sin faste bolig og ikke leid ut mer enn halvparten av denne, regnet etter utleieverdien, samt at kravene til eier- og botid er oppfylt.

 

Når det gjelder utleiebolig på egen tomt vil denne måtte vurderes selvstendig. Det kan få betydning hvorvidt den har vært delvis benyttet av eierne selv om den har vært leid ut.

 

 

3. Gevinst ved salg eller annen realisasjon av tomt er skattepliktig.

Som tomt regnes alltid ubebygd grunnareal som er egnet som byggegrunn for bolig, fritidsbolig mv. Som tomt regnes også helt eller delvis bebygd grunnareal hvis grunnarealet er egnet for bygging av bolig, fritidsbolig mv. og vederlaget i vesentlig grad må antas å være påvirket av en slik utnyttelse av grunnarealet.

Tomter regnes ikke som solgt ved overføring mellom ektefeller, også ved oppløsning av felleseie ved separasjon eller skilsmisse. Vær likevel oppmerksom på at deler av vederlag for salg av bolig- eller fritidseiendom som er unntatt fra skatteplikt, likevel kan være skattepliktig etter reglene om skatteplikt ved salg av tomt. Det gjelder for eksempel salg av bebygget eiendom der tomten er større enn det som utgjør en naturlig arrondert tomt for boligen.

 

***

 

Tips: hvis man ønsker at skatteetaten skal ta stilling til hvordan dette vil bli i ditt konkrete tilfellet er det mulig å be om en bindende forhåndsuttalelse fra skatteetaten. Det koster et halvt rettsgebyr, dvs. kr 420. Vi kan bistå med innhenting av en bindende forhåndsuttalelse. Vi kan også bistå med å få gjennomført en fradeling av tidligere felles bolig.

 

For flere artikkler om skatt, se http://www.skatterettsadvokaten.no